전세 사기로 보증금 떼이고 못 돌려받는 경우는 극소수의 사례를 제외하고는 보증보험에 미가입한 경우입니다.

보증보험에 대해 간단하게 설명드리고 유의하실 점 제가 아는 선에서 정리해 볼게요.

볼드 처리된 부분은 핵심이니까 급하신 분들은 이 부분만 보셔도 됩니다.

*부동산 관련 직종에 근무하는 사람이 아니기 때문에 정보가 부정확할 수 있고, 여러분이 집 구할 때와 지금의 보험규정, 조건 등의 차이가 생길 수 있습니다.

우선 전세계약할 때, 집주인, 중개사하고 꼭 3자대면 해서 계약하세요.

계약의 기본은 상대방 신분 확인이기 때문에, 주인이 바빠서 대리인이 왔다, 등의 이유를 대면 계약하지 마시고, 무조건 집 주인이 시간 될 때 맞춰서 계약하겠다고 하세요.

악질적인 조직사기범들은 신분증 위조 등도 하니까 주의하시고... (사실 이 부분은 개인이 일일이 확인하기 어려워서ㅠ)

계약금도 집주인 명의와 통장 명의 맞는지 확인하세요, 대리인이나 제3자에게 보낸 전세금은 보증보험 들어도 보증받지 못합니다.

보증보험의 가장 큰 한계는 전입신고를 하고 난 뒤에 가입신청이 가능하다는 점입니다.

보증료 산정 혹시 인터넷으로 하려고 들어가보신 분들 있으면 아실거에요, 날짜를 미래 계약일로 설정하면 계약일이 오늘보다 이전이어야 한다는 팝업이 뜹니다.

이게 문제가 뭐냐면, 최근 뉴스로도 언급되었던 부분인데, 계약서에 '보증보험 가입이 거절될 경우 위 계약을 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다.'는 특약을 걸어도, 집주인이 안주고 버티면 강제성이 없다는 점입니다. (참고:https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1007135827)

중개사가 보증보험 가입 된다고 해서 믿고 계약했는데, 어떤 이유로 가입이 거절돼서 전세금 돌려달라고 해도, 집주인이 그냥 뻐팅기면 재판을 가던지 돈을 떼이던지 어쨌든 매우 귀찮은 일이 생길 수 있는데요.

이를 최대한 방지하기 위해 세입자가 해야 할 일을 알아봅시다.

5월 계약분부터는 전세가율이 90%가 넘어가는, 전세가/매매가가 90%가 넘는 주택은 매매가의 90%까지만 보증됩니다.

예를 들어 매매가가 1억인 오피스텔에 9,500만원인 곳을 계약해서 보증보험을 가입하면, 보증보험의 보증한도는 9,000만원입니다.

집주인에게 전세금을 못 받으면 보증보험은 9,000만원까지만 돌려줘요.

시세 파악이 어려운 빌라, 신축 오피스텔은 조심해서 접근하시고, 호갱노노, KB부동산, 네이버 부동산 등 여러 부동산 사이트에서 시세 파악이 용이한 곳으로 알아보세요.

시세가 없는 주택의 경우 6개월 이내 신축은 분양가액 등으로 평가하는데, 처음 보는 내용이라 이 글을 정독하실 정도로 관련 지식이 부족하시면 이런 매물들은 피하시는 것을 추천드립니다.

빌라는 특히 아무리 싸고 좋은 매물이 있어도... 애초에 매물을 안 보는 걸 추천드려요, 허위 매물도 많아서 찾다보면 헛바람 들고 눈만 높아집니다.

꼭 보증보험 가입 가능하다는 중개사 말만 믿지 마시고 직접 확인하세요!

전세보증보험 종류는 크게 3가지가 있는데요, HUG, HF, SGI입니다.

보증료는 HF, HUG, SGI 순으로 저렴하고, 보증 한는 SGI, HUG=HF입니다.

HF의 보험료가 다른 2개에 비해 굉장히 저렴하고, 범위는 수도권 7억 비수도권 5억이라 추천드려요.

가입 가능 기간도 제한이 있는데, 그냥 신경쓰지 마시고 이사당일 전입신고 하면서 바로 신청하세요.

- 잔금을 지급하고 이사를 했으면, 반드시 잔금지급일에 전입신고를 합시다. 전입신고는 인터넷으로도 가능하고 동사무소에

방문해서도 가능하니 꼭 그 날 하셔야 돼요.

- 전입신고 한 김에 전입신고 통보서비스도 신청합시다. 포텐 글에도 관련 피해자가 있었고, 인감 등을 위조해 임차인의

주소지를 옮겨 놓고 집을 담보로 대출 받는 악질적인 집주인들도 뉴스에 보도가 된 적이 있었어요.

이 부분은 전에 작성한 글에서 가져왔는데요, 악성 집주인이 세입자 몰래 신분증 등을 위조해 전출신고를 하고 집을 담보로 돈을 빌리는 사기행위를 하는 경우도 있다고 하니 계약할 때 직접 인터넷 등기소에서 등기부등본 떼 보시고, 전입신고 하고 이틀정도 뒤에 또 떼 보시고, 괜히 느낌 쎄할 때도 한 번 떼 보시는 것 추천드립니다. (집에서 700원이면 열람 가능하니까 꼭 본인이 확인해 보세요.)

가입까지 잘 하셨으면, 절대 하시면 안되는 행위가 하나 있습니다.

자녀 학군이나 주택 청약 등의 사유, 아무튼 어떤 이유로든 다른데로 전입신고 하지 마세요.

보증기간 도중에 세대주의 전입사항 변동이 있으면 이를 이유삼아 보증보험이 지급거절 될 수 있습니다.

이제 마지막으로 유의하셔야 할 점인데요, 사실 대부분의 집주인들은 본인 인생까지 조져가면서 보증금 안 돌려주고 배 째라고 하진 않을거에요.

그냥 안일한 생각으로 갭 투자 무리하게 해서 전세 사고가 생길 수는 있지만, 집 한 두 채 갖고 계신 분들의 전세물건은 대부분 안전하리라 생각합니다.

아무튼, 만약에 진짜 보증보험의 덕을 봐야 할 상황이 생겼을 때를 대비해 여러분들이 알고 계셔야 할 점은, 보증금 지급까지 시간이 꽤 걸린다는 점입니다.

보통 전세계약 만료 3개월 전에 계약 연장 여부를 집주인에게 이야기하는데요(의사표현 하지 않으면 묵시적 계약의 연장이 될 수 있으니 미리 집주인에게 알려주세요.), 이 때 집값이 여러분이 전세계약 할 때에 비해 너무 떨어졌을 경우, 그래서 집주인이 돈을 못 줄 것 같을 경우, 일부 금액만 감액해서 재계약을 하시던지 아니면 보증보험을 미리 신청하셔야 합니다.

특히 전세대출을 끼고 입주하신 경우, 은행에 전세계약 만료일에 대출금을 상환하지 않으면 고스란히 세입자가 연체이자+신용점수 하락 콤보를 먹습니다.

최근 전세사고가 빈발해, 보증보험에서 지급까지 3달이 걸리는 경우도 있다고 하니 미리 신청하시는 것 염두해 두시고, 보증금을 받아 새로운 집으로 이사갈 때에도 이를 꼭 감안하시고 계획을 세우셔야 자금 융통에 지장이 없을 거에요.

고금리에 집값 하락의 리스크가 큰 지금 전세계약은 사실 굉장히 위험한 선택이긴 합니다만, 혹시나 전세계약을 하시는 분들은 안일하게 생각하지 마시고 꼭 꼼꼼히 검토하셔서 나중에 큰 스트레스 받는 일 없도록 주의하시길 바랍니다.

행복하시고, 항상 건강하세요!